Immobiliare: la ricerca di spazi abitativi migliori guida la ripresa

Intervista Wsi del 21 Maggio 2021

IL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE HA TENUTO NEL CORSO DEL 2020, NONOSTANTE I LOCKDOWN. NELLE GRANDI CITTÀ, SOPRATTUTTO A MILANO, SI SONO REGISTRATI ANCHE DEGLI INCREMENTI DEI PREZZI DI VENDITA DELLE ABITAZIONI, SCENARIO CHE SI È ESTESO ANCHE ALLA PARTE INIZIALE DEL 2021.

QUALI SONO LE VOSTRE PREVISIONI PER LA SECONDA METÀ DELL’ANNO?

Nella seconda metà del 2021 il Real Estate continuerà a far segnare risultati straordinari. Se consideriamo proprio il momento di incertezza che stiamo attraversando, il mercato immobiliare residenziale ha dimostrato di essere uno degli investimenti preferiti dagli italiani, rappresentando un bene rifugio dalle performance superiori a tante altre asset class.
Ancora una volta il comparto immobiliare medio-alto e quello con classificazione Global Luxury si conferma una nicchia di mercato immune dalle crisi, potendo contare su una platea di investitori internazionali.
Se si escludono i 69 giorni di lockdown dello scorso anno, in cui molte transazioni sono state solo congelate, la voglia di casa degli italiani non sembra davvero essersi fermata. Il fatturato del Luxury Real Estate, già dalla seconda metà del 2020, non ha mostrato flessioni ma è schizzato portando i risultati di questi ultimi mesi alle stelle.
E’ chiaro che questo è vero in quelle città dove il lusso, in modo particolare, rappresenta una componente decisamente importante, sia da un punto di vista dei valori che delle transazioni, ma anche nel mercato immobiliare, per così dire, ordinario, si rileva un’ottima dinamicità delle richieste e una buona tenuta delle quotazioni, a dispetto di tante previsioni catastrofiche.
Forse il motivo è riconducibile agli effetti stessi di questa pandemia che, costringendo le famiglie a casa per la quasi totalità della giornata, ha richiamato l’attenzione sulla necessità di quelle che oggi sono diventate le principali richieste del mercato: più spazio interno ma soprattutto giardini, terrazzi e spazi comuni vivibili.

LA TENUTA DEL MERCATO È LEGATA ANCHE A DUE FATTORI. UN FATTORE CONGIUNTURALE, DATO DAI PROVVEDIMENTI PER ATTUTIRE LA CRISI ECONOMICA DA COVID (MORATORIE BANCARIE SUI MUTUI, CASSA INTEGRAZIONE PER TUTELARE L’OCCUPAZIONE, SOSTEGNI AL REDDITO) E UN FATTORE CICLICO COME L’ANDAMENTO DEI TASSI DI INTERESSE, ANCORA MOLTO BASSI. IN UN PROSSIMO FUTURO, DA UNO A DUE ANNI, ENTRAMBI QUESTI FATTORI POTREBBERO VENIRE MENO. 

QUALE SARÀ L’EFFETTO SUL MERCATO IMMOBILIARE?

Non credo che i provvedimenti politico-economici messi in atto abbiano influito sulla tenuta del mercato immobiliare, soprattutto per il comparto del Luxury Real Estate. Ma è altrettanto poco credibile che un lavoratore medio in stato di cassa integrazione o che abbia avuto accesso a provvedimenti di sostegno al reddito, decida di affrontare un acquisto così importante come quello di una casa. Diverso ovviamente, il discorso sulle moratorie sui mutui che, invece, insistono su chi ha già fatto un investimento ed è stato travolto da una imprevedibile pandemia.
Al contrario la tendenza sui tassi di interesse dei mutui ha invogliato i potenziali acquirenti a concludere ottimi affari. Una aumentata liquidità di fondi degli istituti di credito ha poi portato come conseguenza a rispondere a più richieste di erogazioni di prestiti per investimento immobiliare.
E’ chiaro che il trend dei mutui bassi non potrà durare all’infinito. Una delle variabili che assicurerà una stabilità dei tassi dei mutui è sicuramente riconducibile alla capacità di sfruttare al meglio le opportunità del Recovery Fund e dalle facilitazioni di accesso al credito per gli under 35, recentemente annunciate dal Premier Mario Draghi. Difficile però ipotizzare scenari a lungo termine.

UNA DELLE TENDENZE DEL MERCATO IMMOBILIARE È LA POLARIZZAZIONE. CRESCITA NELLE GRANDI CITTÀ, SOPRATTUTTO AL NORD, STAGNAZIONE AL SUD. ALL’INTERNO DELLE GRANDI CITTÀ CRESCITA NELLA FASCIA ALTA E NEL NUOVO, STAGNAZIONE NELLA FASCIA MEDIO-BASSA E NELL’USATO.
QUESTE TENDENZE CONTINUERANNO O CI SARÀ UN CAMBIAMENTO IN QUESTI TREND?

Anche in questo caso il mercato del Real Estate medio-alto e di classificazione luxury si dimostra una nicchia che non è soggetta a determinate variabili di mercato. In un Paese ricco di storia, cultura e di eccellenze territoriali, una dimora storica o dalle prerogative uniche non ha prezzo e questo è un fattore che attrae gli investitori nazionali che internazionali del lusso.
Nelle otto principali città italiane, assistiamo già da alcuni mesi ad una variazione tendenziale positiva delle transazioni, con in testa città come Roma (+7,9%) e Genova (+8,4%), affiancati dalla tenuta degli scambi a Palermo, Napoli e Torino. Quanto a Milano, tra le città più colpite da questa pandemia, la sua esplosione regalerà dei numeri importanti molto presto.
In un settore di nicchia come quello del lusso, l’usato e il nuovo rappresentano due modi di essere e apparire che si rispecchiano nella casa: il primo è legato al prestigio di una dimora storica e il secondo all’esclusività di complessi immobiliari di nuova concezione a misura di millenials, dove le smart things e l’efficienza energetica giocano un fattore importante e tutto rientra in quel concetto di wellness real estate che rimette al centro il benessere personale.
Il gap tra tra le città del nord e del sud nel mercato immobiliare ordinario si giocherà sugli interventi economici che metterà in campo il governo e sugli interventi di riqualificazione urbana dei singoli territori.

QUALI SONO LE PARTI DEL MERCATO NELLE QUALI PREVEDETE CI SARÀ LA MAGGIORE CRESCITA DELLE VALUTAZIONI?

Al di là del volume delle transazioni a colpire è una richiesta di immobili che supera l’offerta sul mercato. Questo trend positivo continuerà con ogni probabilità per tutto il 2021, influenzando, di conseguenza, anche l’andamento dei prezzi con un visione al rialzo. Già oggi, proprio per effetto della scarsità di immobili, la trattativa sui prezzi è veramente ridotta al minimo e le transazioni immobiliari avvengono in tempi molto stretti.
Le previsioni sono quindi positive soprattutto per quei quartieri centrali, dei centri storici e nelle zone residenziali di lusso.